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地上権と借地権はどう違うのか についてのメモ

地上権と借地権はどう違うのか についてのメモ

設問

 地上権を設定した土地上に建物を建築する場合と借地権者(土地に対する賃貸借契約)が土地上に建物を建築する場合はどう違うのか。
図
民法は人にも物にも適用される

回答


 本問は①地上権と②借地権はどう違うのかということができる。
(イ)地上権の趣旨
 まず地上権とは、民法265条に定められる目的で土地を使用する物権である。
この物権は明治期の複雑・地域化していた個々の土地の権利関係を明確にするために作成された制度である。
そのため地上権は誰に権利があるのかを明示し個々の土地取引の明確性・確実性を担保することを含むといえる(この権利関係の明示は、登記により行われる)。
他方、取引安全の保護だけでなく、地上権の設定という形で地上権者に一定の保護を与えることにより、地上権者は安心して土地を使用・収益する事ができるようになる。
これにより、地上権者は土地の使用・収益のために資本を投資しやすくなり(地主の一方的な都合で土地から追い出されないから)、社会全体の利益が増す可能性がある。
(ロ)賃貸借契約の趣旨
 賃貸借契約とは、「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」契約である。
民法601条では「ある物」としているが、賃貸借契約の客体は動産に限定されるわけではなく、不動産についても成立し得ると解する。
また賃貸借契約は契約であるから債権である。
(ハ)物権と債権の違い
 債権は物権と異なり、
①三者に対する対抗力が原則としてない(物権には誰に対しても主張できる絶対性がある)、
②同質の債権が複数成立し得る(物権には一つの物に対して同種の物権は成立しない排他性がある)、
③契約に関しては当事者が自由にその内容を決めることができる(物権は法律によりその内容が定められていることが原則であり当事者が自由に物権を作成することはできない。ただし譲渡担保のような例外もある)。
(ニ)地上権と土地賃借権の違い
 地上権は第三者に対して権利主張することができる絶対的な権利である。他方、土地賃借権は当事者間でのみ権利の主張ができる相対的な権利である。
また、地上権は所有権から処分が制限された物権であるが、物件的請求権は制限されていないため、地上権者は物件的請求権を有する。したがって地上権の侵害に対して物件的請求権(妨害排除請求など)を行使し権利侵害を単独で回復することができる。他方、賃貸借契約の目的物に新たな賃貸借契約が成立した場合、債権者に対して不法行為に基づく損害賠償請求をすることはできるが、新たな賃貸借契約の債権者に対して契約解除を請求することは、通常は、できない。
(ホ)本問の場合
 地上権者が土地上に建物を建てた場合、土地賃借権者と異なり物件的請求権を行使できるため、強い保護が受けられる(ただし土地賃借人は賃貸借契約を被保全債権として、債権者のもつ物件的請求権を債権者代位して物件的請求権を行使することもでき得る)。
しかし土地賃借人だけが一方的に不利になるわけではなく、現在では、借地借家法により、建物の所有を目的とする土地の賃借権も一定の保護を受ける。
以上

感想

 とりあえず書いてみたけど、物権も債権もよくわからぬ・・・

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